依据《夷易近法典》第四百一十条规则，当告贷人持续3个月或累计6次未定时回还房贷时，银行有权向法院恳求实现典质权。但实践履行中，银行从初次过期到启动拍卖依次，常常需要经历如下四个阶段：
预警催收期（1-30天）
银行经过短信、电话停止提醒，此时不会发生征信污点，但会按日收取0.05%的守约金。比方100万贷款逐日罚息达137元。
重点跟进期（31-90天）
催收频率升级为每周3次以上，局部银行会发送《贷款提早到期通知书》，请求10日内结清局部本息。
法律诉讼期（91-180天）
银行正式向法院起诉，诉讼费约为欠款金额的2.5%。此阶段告贷人仍可经过庭前调停夺取3-5年分期计划。
欺压履行期（180天后）
法院拜托评估机构对衡宇估值（一般是时值7折），经过法律拍卖平台停止变卖。2023年全国法拍房成交均价仅为市场价的68%。
即使进进履行阶段，如下五类房产可免于拍卖：
家庭唯一住房
依据《最高人夷易近法院对于人夷易近法院操持履行异议和复议案件几多题目的规则》，若被履行人无其余住所，且衡宇面积≤外地人均保证规范1.5倍（如上海为90㎡），法院不得拍卖。
共有产权房产
当衡宇存在其余共有权人时，需经部分共有人拥护方可处理。2022年北京某案例中，因衡宇注销在伉俪双方名下，银行最终撤回拍卖恳求。
村子宅基地衡宇
团体地皮上建筑的衡宇，法院只能查封不能拍卖。但需留意，擅自加盖的二层以上修建不受保护。
租赁存案满5年房产
依据"交易不破租赁"准绳，已操持租赁存案且租期超越5年的衡宇，需待租约到期前方可处理。
严峻疾病患者住所
若告贷人及其家属患了需临时治疗的严峻疾病，可凭三甲医院证实恳求暂缓履行。
案例： 深圳王某因守业失利导致300万房贷过期，经过如下方法保住房产：
债权重组商议
供给失业证实、收进流水等资料，与银行告竣"前6个月只还成本，第7个月起恢规复月供"的非凡协议。
转按揭操纵
将剩余195万贷款转至利率更低的夷易近营银行，月供从1.8万降至1.2万。
以租代售过渡
将衡宇以每一个月1.5万元出租，用租金掩饰笼罩70%月供，差额局部经过兼职收进补足。
地区差异
长三角地区平均处理周期为11个月，而中西部地区可达23个月。2023年郑州某案例表现，从起诉到拍卖耗时487天。
房价动摇
当评估价低于贷款余额时（如原贷200万，现估值180万），银行更偏向增进拍卖，差额局部仍可追偿。
还款至心度
每一个月象征性还款500-1000元，能够使履行依次停息。杭州某告贷人经过每一个月牢固还款800元，乐成延缓拍卖2年。
告急联结人存案
90%的银行在失联7天后即启动诉讼依次，保持通信疏通可夺取30天缓冲期。
资产断尽办法
在过期前6个月将贷款转为保单（现金价格受法令保护），或购置生活必须品（如医疗配置装备安排）。
备用还款渠道
开通公积金按月提取还贷服从，充沛应用各地"商转公"政策（如武汉最高可转贷90万）。
法律救济恳求
对评估价过低可提出异议，2023年广州某房产经重新评估后溢价23%。
特别提醒： 自2024年起，全国已建立"失期被履行人信誉修复"机制，在完整履行义务后，可恳求在3个工作日内删除失期记录。与其主动等待拍卖，不如主动使用法令工具化抒难机。