物业费瓜葛是社区生活中最罕见的题目之一。良多业主因对物业效劳不满挑选拖欠用度，却收到物业发来的"守约金催缴函"。**过期不交物业费能否必须承当守约金？守约金规范由谁说了算？**本文分离法律案例与法令条文，梳理出业主最关心的中间题目。
一、守约金能否有法令依据？
依据《夷易近法典》第九百四十四条，业主过期支付物业费需承当守约义务。但守约金的具体履行需按照两个准绳：
- 条约约定优先：物业效劳条约中需明白过期付款的守约金条款，包含计算方式及规范（如逐日千分之三至千分之五）；
- 法律裁量权：法院有权对过高守约金停止调剂，平凡不超越实践损失的30%。比方某案例中，业主拖欠8000元物业费，法院以"物业效劳品质存在瑕疵"为由采纳守约金诉求。
二、4种典范场景下的守约金义务
场景1：条约明白约定守约金条款
- 撑持赔付：北京某小区业主拖欠3年物业费，法院按条约约定讯断支付2088元守约金；
- 破例状况：若物业存在严峻效劳瑕疵（如临时不培修漏水、未履行安保义务），业主可举证减免守约金。
场景2：条约未约定守约金
- 物业仅能主意资金占用损失，按LPR利率（约3.45%）计算成本。
场景3：开辟商过期交房期间
- 不得抵扣：上海某楼盘业主用物业费抵偿延期交房守约金，法院认定该行动无效。
场景4：空置衡宇
- 少数地区规则：空置房需缴纳60-80%物业费，守约金计算基数以实践对付金额为准。
三、守约金计算规范与维权要点
▶ 正当计算方式
| 计算依据 | 适用处景 | 参考案例 |
|---|
| 条约约定日息（0.3%-0.5%） | 条约条款正当有效时 | |
| 年利率3.45%（LPR规范） | 无守约金条款时 | |
| 损失30%上限 | 守约金过高争议 | |
▶ 业主维权三步走
- 证据汇集：保存物业效劳瑕疵的证据链（照片、视频、书面歌颂记录）；
- 书面告诉：经过EMS向物业发送整改告诉函，说明"保存减免守约金权柄"；
- 商议调停：优先经过业委会或街道调停构造相同，防止诉讼成本。
四、警觉3大认知误区
误区1：拒交物业费可倒逼效***进
→ 抱负：拖欠超3个月，物业可间接起诉且胜诉率超90%。
误区2：守约金与滞纳金性子相同
→ 差别：滞纳金属行政罚款，物业无权收取；守约金属夷易近事抵偿。
误区3：未进住可免交守约金
→ 危害：收房即发生缴费义务，某业主因5年未进住被判支付全额守约金。
五、状师倡议：平衡权柄的4个要点
- 签约检查：重点核对守约金条款，日息超越0.5‰需谨慎签订；
- 分级应答：
- 效劳品质差：先支付基础物业费，经过诉讼追偿损失；
- 用度争议大：恳求第三方审计物业效劳成本；
- 票据治理：保存缴费凭据，某案例因收条损失导致多付3年用度；
- 团体维权：超越20户分离歌颂可启动物业效劳品质评估。
物业费守约金题目实质是左券精神的表现。业主在保护自身权柄时，既要防止"用守约对立守约"的危害，也要善用法令刀兵改正物业的不作为。倡议经过"先履行后追责"的方式，在保证社区效劳一般运行的条件下，增进物业效劳品质晋升。
