题目有点烧脑！简要地以故事来说，可以这样描述：

某房屋开发商H向C某借钱，与C商定签订房屋买卖合同并网签。

开发商因为与建筑商W之间存在诉讼，判决其承担偿还W工程款的责任。

胜诉后W申请执行开发商已经与C网签的房屋。

在执行过程中，C提出异议。

问题来了：对于该房屋，C的权利优先，还是W的权利优先？

背后的故事是，开发商缺钱后向某自然人借钱，于是签订房屋买卖合同并进行网签，用于担保开发商偿还借款。这是一种担保方式，但不是典型的担保合同。基于物权法定，能否产生担保物权？

民法典有关担保制度的解释第68条规定，对于名义上过户到债权人名下，这种情况作为非典型担保合同来处理。因为已经过户登记，从外观看，债务人（即借款人）已经没有该项房屋产权，故（暂时）不会存在执行该房屋的问题。

但是，对于商品房网签备案的情况，则比较特殊，具体情况究竟如何，我们来看实际案例：

案情简介

2013年7月，H公司（开发商）与W公司签订建设工程施工合同，约定W公司开发某小区的楼房与车库工程，并于2015年11月竣工，12月验收备案。

因为工程款纠纷，W公司提起仲裁并申请财产保全，将该小区的未售房产和土地使用权等进行了保全，仲裁庭裁决H公司支付W公司5600余万元拖欠的工程款及利息。

2017年W公司申请执行，对H公司案涉的小区的住宅和商铺进行查封，执行期间，案外人C某对查封的网签至其名下的5套商品住宅房提出执行异议，要求解除查封。

执行法院作出裁定，认为C某与H公司签订了《商品房买卖合同》、缴纳全部房款并办理了入住手续（事实上并没有），C某的异议理由成立，裁定中止对网签房屋的执行。

W公司对执行异议裁定不服，于是提起执行异议之诉。

法院查明，2016年3月H公司与C某签订商品房买卖合同并办理网签备案；同年4月，H公司与C某签订抵押借款合同，约定H公司向C某借款85万元，并约定了还款期限和利息；H公司用包括案涉房屋在内的若干套房屋作为抵押，若H不能按期还款，则C某可以依法处分抵押财产；同时又签订房屋买卖合同，H公司向C某出具收款265万余元的收据，但H公司否认收到该笔款项，C某也没有能提交该笔款项的银行付款凭证，仅说是现金支付，而房屋也没有交付C某使用。

回到前面提出的问题，具体化表述就是：对案涉房屋的权利，C某和W公司，谁的主张能够得到支持？支持的依据是什么？

法院判决

法院判决认为，

一、C某与H公司签订的《商品房买卖合同》名为购房合同，实为双方之间的借贷合同提供担保。

首先，双方签订了借款合同，约定以包括案涉房屋在内的若干套房屋用于抵押；

其次，购房合同约定购房款为265万余元，但C某没有证明其支付的证明，仅说用现金支付；

再其次，正常而言该房屋应该过户，但是一直没有办理过户，且C某也没有实际入住占有该房屋。

综合事实来看，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了房屋买卖。这是一种非典型担保方式，根据物权法定原则，不能产生物权变动效力。

二、房屋仅进行了网签，未办理预售登记，商品房买卖合同网签备案并不具有物权变动性质，而仅是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房买卖合同网签备案并不直接产生物权设立或变动的效力。

根据最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定：

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(普通案例330篇)

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(普通案例216篇)

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(普通案例17篇)

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

显然，C某主张的排除强制执行，因为合同非真实的房屋买卖合同，而是借款合同，其无法援引该项规定而达到排除执行的目的。其签订房屋买卖合同的真实目的在于为双方之间的借款合同提供担保，其基础法律关系为借贷关系，C某并非真实的购房人，对房屋不享有合法的权利，不享有排除强制执行的民事权益。

该案中还有一个有意思的看点，就是H公司也不支持C某的主张。其实原因比较简单，H公司为借到钱，所以要拿出房屋来抵押，这是它的筹码，但是通过强制执行可以抵消掉其与W公司的债务，而与C某的债务因为抵押不具有法定抵押权的效力，从而该债权沦为普通债权，总体而言对H公司是有利的。

在执行异议之诉中，存在诸多有意思的看点，让我们慢慢挖掘，既普及法律知识，也认识社会百态。