“借名买房”是当下房地产中比较热门的话题，也是法律实务中常见的纠纷之一。为了抑制房地产价格过快上涨，并且实现“房住不炒”的指导理念。我国很多城市出台限购、限贷政策的限制。但还是由很多人基于各种考虑进行“借名买房”的操作，导致很多纠纷和诉讼案件的发生。因此，笔者就该现象进行一番梳理，以揭示其中的法律风险和应当注意的地方。
法律规定
关于不动产的相关法律在我国《民法典》第二章从第209条至223条均做出了关于不动产的详细规定。主要有
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
法律风险
“借名买房”行为法律风险主要来自两个方面。
第一个风险来自内部。“借名买房”大多是家庭内部，出名人与借名人大多具有血缘关系。但家庭出现内部矛盾时，比如离婚、继承由于不动产涉及利益巨大，很可能导致第三人起诉要求分割借名房产。如兄弟之间“借名买房”登记在哥哥名下，哥哥和嫂子出现离婚时，嫂子通过诉讼要求分割借名买房的房产。
第二个风险来自外部。出名人出现巨额债务，如交通肇事、出现合同违约、借贷纠纷等，当法院判决出名人需要履行法律生效判决书时，如出名人财产不足履行时“借名房产”可能会被法院强制执行。
法律判决研究
我国目前对不动产登记采取的是不动产登记生效主义，在公示生效主义下，物权具有的对抗力不言而喻。物权的公示有推定力、决定力和公信力。但凡事总有例外，即相反证据证明，事实上的权利状况与等级内容不一致的可以推翻这个推定原则。但主张拥有真实的权利人应当对此负举证责任。
笔者在裁判文书网、北大法宝进行搜索，经过搜索几百份类似案件的判决文书，几乎所有的法院都没有支持“借名买房”行为。目前司法界对于“借名买房”持两种裁判观点：
一、不支持“借名买房”，主要依据我国现实现不动产公示制度，不动产公示具有物权效力。不动产登记的主要意义在于保障交易安全、提高交易效率。房地产市场的交易都是基于对国家不动产登记的信赖从而交易，如果不动产登记制度都不能保护交易安全，将严重损害到不动产登记制度的公信力。此外不动产登记制度可以解决不动产物权与不动产利用相分离的问题，在公示公信力的维护下，权利人不需要担心权利被任意侵犯。公民的财产也可以得到很好的保护，维护公民的合法权益。
二、支持“借名买房”，主要依据“借名买房”并没有违反国家法律规定，双方均为具有完全民事行为能力人基于合意达成的合同应当受到法律保护。但需要指出，在北、上、广、深等限购限贷城市，由于出名人和借名人是为了规避国家监管，违反当地限购、限贷政策。该协议属于无效协议，不能受到法律保护。
如被强制执行的解决方式
根据我国《民事诉讼法》《民事诉讼法解释》的相关规定，如认为自己的财产被执行可以通过执行异议和执行异议之诉解决。但需要指出根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的指导思路，由于执行程序需要贯彻已经生效的判决的执行力，因此对于执行异议成立的判断标准上，应当坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，是要高于执行异议之诉中原告是否能排除执行的判断标准。
笔者并不建议“借名买房”的行为，因为确实该行为是否能够得到法律保护存在较大争议（至少律师和法官之间存在较大争议），而且大多数的司法判决结果并不支持这种行为。对于具有这种需求的朋友，笔者为此提出一些建议供大家仅供参考。
首先出名人与借名人必须签订《代持协议》，如出名人有配偶最好双方落款，同时稳妥保留好“借名买房”的商品房买卖合同、房屋代持协议书、银行转账明细、收据 、购房发票、住宅室内装饰装修施工合同、房屋租赁合同、银行流水、购车位确认书、签约流转表、车位发票、结婚证、亲属关系证明、微信账单、借记卡账户明细、物业出具的证明。如是贷款购房，贷款合同中所留地址、电话（接收银行贷款业务短信的手机）均应当留借名人的相关信息。类似装修施工合同应当直接借名人签订。物业留存联系电话、姓名均应当体现借名人。总而言之，除非不得不提现出名人的地方，均应当留存借名人的信息。
其次，应当及时为借名人在“借名房屋”上设立居住权、抵押权，在发生纠纷的时候最大限度保护借名人的合法权益。最后，应当及时完成装修及时入住，形成实际占有的事实。