2017年5月24日，为抵付国林公司法定代表人谢某向刘某的650000元借款，国林公司出具收据，载明交款单位为刘某，金额为650000元，收款方式为“抵谢某借支”，收款事由为“门房小卖部”。次日，国林公司与刘某签订房屋买卖合同，约定将同林小区A1栋与A2栋之间的超市(两屋)以总价650000元销售给刘某，房屋不予办理产权证，不提供税务销售不动产发票。同日，刘某与国林公司签订租赁合同，约定刘某将前述超市以每月1000元的价格租赁给国林公司，国林公司从2017年6月10日开始按月向刘某交付租金，租赁期限自2017年6月10日至2018年12月31日，如国林公司不按时交付租金刘某随时收回房屋。
合同期满后双方未再签订书面租赁合同，国林公司自2020年6月起未向刘某支付款项。2021年12月5日，刘某向国林公司发出告知函，要求国林公司于7日内搬出房屋，国林公司已收到该函。
原告刘某向法院提出诉讼请求：1.国林公司支付其房屋租赁费用24000元(自2020年6月10日至2022年6月10日止)；2.国林公司搬出租赁房屋，并将房屋恢复原状。
一审法院认为，当事人履行合同义务的前提是合同依法成立并生效，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案国林公司实际上是对合同的效力提出异议，刘某依法应对其与国林公司存在合法有效的房屋买卖和租赁合同关系的基本事实承担举证责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案国林公司陈述案涉房屋未办理任何建设手续，刘某也未提交建设工程规划许可证等证据予以证明。同时，双方签订的房屋买卖合同中约定了该房屋位于楼栋之间、不予办理产权证及不提供税务销售不动产发票的内容，案涉房屋未办理任何建设手续的可能性较大。因此，双方签订的房屋买卖合同因违反了上述规定而应认定为无效。
国林公司还陈述办理房屋验收手续时缴纳过罚款，即便属实，也不影响本案合同效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中案涉房屋未办理任何建设手续，且本案法庭辩论终结前当事人也未提交案涉房屋合法建设的证明，因此，依据前述规定，双方签订的租赁合同也应认定为无效，刘某不能据此合同向国林公司主张支付租金24000元和返还房屋的权利。对刘某的相应诉讼请求，不予支持。
一审判决：驳回刘某的诉讼请求。
一审判决后，原告刘某不服提起上诉。
二审认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点为：一、国林公司是否应支付刘某24000元；二、国林公司是否应向刘某腾退涉案房屋。
一、国林公司是否应支付刘某24000元。2017年5月25日，刘某与国林公司订立《房屋买卖合同》及《租赁合同》。从双方订立该两份合同的真实意思表示看，系国林公司先将涉案房屋出卖给刘某，再由刘某将房屋租赁给国林公司，以获取收益，抵偿国林公司法定代表人欠付刘某的借款。 在涉案合同被确认无效之前，刘某有权基于《房屋买卖合同》占有涉案房屋并获取相应收益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从本案现有证据看，涉案房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的可能性较大，刘某与国林公司订立《租赁合同》应为无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《房屋租赁合同》虽无效，但国林公司应当返还因该合同所获得利。现本案双方对约定涉案房屋每月1000元的房租标准并无异议，国林公司应按照此标准向刘某支付房屋占有使用费。故国林公司应支付自2020年6月10日至2022年6月10日止的房屋占有使用费24000元。
二、国林公司是否应向刘某腾退涉案房屋。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第一项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，刘某主张国林公司返还房屋，应举证证明其主张具有相应返还原物的请求权基础。但因涉案房屋无规划许可，刘某并无证据证实其符合《中华人民共和国物权法》第三十四条或《中华人民共和国物权法》第二百三十四条规定的返还原物的条件，因此，对刘某的该项请求不予支持。
二审改判：一、撤销一审民事判决；二、国林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某支付房屋占有使用费24000元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。