一、出售人过期守约金的中间规则
1. 条约约定优先
若交易双方在条约中明白约定了守约金的计算方式（如逐日按已付房价款的万分之几支付），则间接按条约履行。比方：
- 牢固比例：条约约定过期逐日按房价款的0.01%支付守约金；
- 牢固金额：每过期一日抵偿牢固金额（如500元/天）。
2. 条约未约定时的法定例范
若条约未约定守约金或损失察算方法，则按如下规范履行：
- 商品房：参照同地段同类衡宇租金规范计算；
- 其余商品：按过期付款金额的**LPR（贷款市场报价利率）加计30%-50%**计算。
二、守约金计算的5大关键点
1. 起止时间
- 起算日：条约约定的交房日期次日；
- 停止日：实践交房日或开辟商收回书面收房通知日。
2. 守约金上限
- 约定过高可调剂：若守约金超越实践损失的30%，可恳求法院调低；
- 实践损失证实：如因过期交房导致额外租房用度、房价上涨损失等。
3. 不可抗力因素
因暴雨、疫情等不可抗力导致过期，需扣除公道顺延时间。比方：
4. 买受人义务
若买受人已收房但未实时付款，可主意过期付款守约金：
- 计算公式：过期金额×LPR×过期天数（2019年后）。
5. 非凡景象处理
- 过期交房+过期办证：可叠加主意守约金；
- 基本守约：如过期超180天，可排除条约并请求双倍返还定金。
三、维权实操指南
1. 汇集证据
- 中间资料：购房条约、付款凭据、催告函、交房通知；
- 弥补资料：周边租金评估陈述、开辟商书面答应截图。
2. 商议谈判本领
- 先动手为强：过期30日内发送书面催告函；
- 灵敏计划：提出“减免物业费+分期支付守约金”替换计划。
3. 诉讼流程
- 起诉状模板：
诉讼恳求：
1. 恳求判令原告支付延期交房守约金XX万元；
2. 恳求判令原告承当本案诉讼费。
抱负与理由：
自202X年X月X日起，原告未按条约约定托付衡宇...
- 法院讯断依据：
- 《夷易近法典》第577条（守约义务）；
- 最高人夷易近法院商品房瓜葛法律表明第16条。
四、罕见题目解答
| 题目 | 解答 |
|---|
| Q1：守约金能超越总房款20%吗？ | 能够，但需证实实践损失更高。法院凡因此“损失的130%”为调剂基准。 |
| Q2：开辟商停业怎么样办？ | 实时报告债权，主意“花费者购房款优先权”。 |
| Q3：过期交房期间房价上涨若何抵偿？ | 可主意差价损失，按交房时时值与条约价差额计算。 |
五、结语
面临出售人过期守约，保存证据、实时主意权柄是关键。倡议优先经过商议处理，商议不建立刻启动法令依次。留意：维权时效为3年（自约定交房日起算），切勿拖延导致损失胜诉权。
提醒：2024年LPR调剂频仍，计算守约金时务必查问守约行动发作时的实践利率（如2023年8月LPR为3.45%）。
经过以上攻略，购房者可系统把握过期守约金的计算逻辑与维权道路，最大化保证自身权柄。
