夫妻房贷逾期想退房？这篇全流程攻略帮你避坑

一、为甚么伉俪会走到“房贷过期想退房”这一步？

黄昏1点，张磊盯动手机里的银行催款短信，妻子在中间翻着孩子的学费账单，两人都没说话。客岁春天，他们凑了30万首付买了套市区的期房，想着孩子上小学能用上学区名额。可往年年终，张磊地址的互联网公司裁员，妻子的衣饰店因为电商打击买卖狂跌，两人收进加起来从每一个月2万酿成为了8000，房贷每一个月6500，还了3个月后，终究撑不上来了。

“如果能把屋子退了，把首付拿返来，至少能缓口气。”妻子的话里带着哭腔。张磊打开电脑查了半天，发明对于“房贷过期退房”的信息要末含糊，要末满是法令术语，基本不知道该从哪动手。

实在，像张磊伉俪如许的状况，在疫情后并良多见。伉俪房贷过期的中间冲突，常常是“收进骤降导致无法履行告贷条约”，而“退房”则是试图经过排除商品房交易条约，来切断后续的还款义务。但退房不是“说退就退”，里面躲着良多法令逻辑和实操细节。

二、先搞懂：房贷过期与退房的“法令边境”

良多伉俪会有疑难：我房贷过期了，能不能间接请求退房？ 谜底是：要看“过期”的缘由，以及条约里的约定。

1. 两种状况：“能退” vs “不能退”

• 能退的状况：假设过期是因为开辟商的不对（比如过期交房、衡宇品质题目），导致伉俪无法继续还款，那末依据《最高人夷易近法院对于审理商品房交易条约瓜葛案件适用法令几多题目的表明》，伉俪能够请求排除购房条约，同时排除与银行的告贷条约（即“退房+停贷”）。
  比如，开辟商答应2024年12月交房，但直到2025年6月还没交，伉俪因为要还房贷又要租屋子，压力太大导致过期，这种状况能够起诉开辟商，请求退房并抵偿损失。
• 不能退的状况：假设过期是伉俪自身缘由（比如失业、投资失利），那末依据购房条约，开辟商有权要求伉俪承当守约义务（比如支付守约金），而银行有权起诉请求伉俪回还剩余贷款。这时候想退房，必须和开辟商、银行商议一致，否则只能经过诉讼处理，但胜算较低。

2. 关键依据：条约里的“退房条款”

不管是哪种状况，先翻购房条约！找两个条款：

• 第1条：“买受人过期付款的守约义务”（比如“过期超越30天，开辟商有权排除条约，买受人需支付总房款20%的守约金”）；
• 第2条：“开辟商过期交房的守约义务”（比如“过期超越90天，买受人有权排除条约，开辟商需退还首付款并支付成本”）。

假设条约里有“买受人过期还款可退房”的约定，那末间接按条约走；假设没有，就得观点令规则（比如《夷易近法典》第五百六十三条：“当事人一方拖延履行主要债权，经催告后在公道刻日内仍未履行，对方能够排除条约”）。

三、退房前必须做的3件事：防止越退越亏

良多伉俪急于退房，结果没算分明账，反而损失更大。退房前必定要先做这3件事：

1. 算分明“退房成本”

退房不是“把首付拿返来就行”，还要思考：

• 已还房贷：比如你还了1年房贷，每一个月6500，其中本金能够只要2000，成本4500，这局部成本开辟商不会退；
• 守约金：假设是你自身缘由过期，开辟商能够请求你支付总房款10%-20%的守约金（比如总房款100万，守约金便是10-20万）；
• 银行罚息：过期3个月，银行会收罚息（比如日利率0.05%，每一个月多还几百块）；
• 首付款成本：你付了30万首付，存银行1年能有1万成本，这局部损失能够请求开辟商抵偿吗？要看条约约定。

比如张磊伉俪，总房款100万，首付30万，还了3个月房贷（本金6000，成本13500），假设因为自身缘由退房，守约金10万，那末他们能拿返来的钱是：30万（首付）+6000（已还本金）-10万（守约金）=20.6万，比本来的30万少了9.4万，还不算成本损失。

2. 汇集“关键证据”

假设要起诉退房，证据是关键！需要汇集：

• 房贷过期证据：银行催款短信、还款记录、过期通知；
• 收进降低证据：工资条、裁员通知、停业执照（假设是集体户）、流水账单；
• 开辟商不对质据（假设有）：过期交房通知、衡宇品质题目陈述、整改记录；
• 相同记录：和开辟商、银行的谈天记录、电话录音（比如“我曾经和开辟商说了退房，他们拥护商议”）。

3. 先和银行、开辟商“商议”

诉讼是最后的手段，先商议！

• 和银行商议：说明状况，请求停息还款大概延长还款刻日（比如把20年房贷改为30年，每一个月还款额增加）；
• 和开辟商商议：提出退房请求，说明自己的困难，夺取增加守约金（比如把10%的守约金降到5%）。

比如张磊伉俪，和开辟商商议后，开辟商拥护退房，但请求支付5%的守约金（5万），那末他们能拿返来的钱是：30万+6000-5万=25.6万，比起诉更划算。

四、退房全流程：从商议到诉讼的5个步调

假设商议不可，只能走诉讼流程。如下是具体步调：

1. 发《排除条约通知书》

用EMS向开辟商和银行发送《排除条约通知书》，内容包含：

• 你的姓名、身份证号、衡宇地址；
• 排除购房条约和告贷条约的缘由（比如“开辟商过期交房超越90天”或“伉俪收进骤降无法继续还款”）；
• 请求开辟商退还首付款、已还房贷，银行排除典质；
• 刻日（比如“15日内答复，否则视为拥护”）。

留意：保存EMS底单和签收记录，这是起诉的紧张证据。

2. 向法院起诉

假设开辟商或银行不拥护排除条约，向衡宇地址地法院起诉，起诉时需要提交：

• 起诉状（写明原原告信息、诉讼恳求、抱负理由）；
• 证据清单（包含购房条约、告贷条约、还款记录、过期通知、相同记录等）；
• 身份证复印件、结婚证复印件（证实是伉俪配合财产）。

3. 闭庭审理

法院会构造闭庭，双方停止举证、质证。重点要讲分明：

• 你为甚么要退房（是开辟商的不对仍是自身缘由）；
• 你曾经履行了哪些义务（比如付了首付、还了房贷）；
• 开辟商或银行的不对（比如过期交房、没有提醒还款）。

4. 法院讯断

假想法院撑持你的诉讼恳求，会讯断：

• 排除购房条约和告贷条约；
• 开辟商退还首付款、已还房贷（本金局部）；
• 银行排除衡宇典质；
• 开辟商支付守约金（假设有）。

假想法院不撑持，你能够需要承当诉讼费、状师费，还得继续还房贷。

5. 履行讯断

假设开辟商不履行讯断，向法院恳求欺压履行，比如查封开辟商的账户，欺压退还你的钱。

五、若何防止“房贷过期想退房”的笑剧？

最佳的处理方法，是提早防备！伉俪一起做好这3件事：

1. 做“家庭财务计划”

每一个月收进的30%用于房贷，20%作为告急备用金（至少能掩饰笼罩6个月的房贷），10%用于孩子教导，剩下的用于同样平常开销。比如张磊伉俪，每一个月收进2万，房贷6500（32.5%），告急备用金4000（20%），如许即使收进降低到8000，也能靠告急备用金撑3个月。

2. 挑选“适宜的房贷刻日”

只管即便选30年房贷，每一个月还款额低一点。比如100万房贷，20年刻日，每一个月还款6544元；30年刻日，每一个月还款5307元，少还1237元，压力小良多。

3. 关注“开辟商进度”

假设买的是期房，定期往工地看看，大概关注开辟商的大众号，了解交房进度。假设发明开辟商有过期交房的迹象（比如工地停工、资金链断裂），提早和开辟商相同，请求抵偿大概退房。

开头：退房不是出发点，而是重新开始

伉俪房贷过期想退房，是一件很无法的事，但不是尽境。关键是要搞分明法令逻辑，算分明成本，汇集好证据，先商议再诉讼。

最后想对伉俪们说：屋子是用来住的，不是用来压垮生活的。假设真的碰着困难，不要硬撑，实时止损，重新计划生活，才是对自己和家人最佳的挑选。

（注：本文案例均为假造，若有相同，纯属偶合。具体法令题目请咨询业余状师。）