租客逾期不搬怎么办？违约金计算与法律维权全攻略

租房瓜葛中，租客过期不搬激发的守约金争议是房主最头疼的题目之一。本文分离最新法令法例和实在案例，详解房主若何依法维权、计算守约金及规避危害。

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一、租客过期不搬的法令定性

依据《夷易近法典》第733条，租赁刻日届满后，承租人应返还衡宇。若租客既不续租又不搬离，其行动组成守约。此时房主有权主意如下权柄：

1. 守约金索赔
   若条约明白约定守约金条款（如"过期逐日按月租金2%收取"），房主可间接依据条款主意。

2. 衡宇占用费追偿
   即使无守约金约定，租客过期占用衡宇期间，仍需按原租金规范支付占用费。

3. 排除条约权
   对于租赁期内拖欠租金超3个月的租客，房主可利用法定排除权收回衡宇。

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二、守约金计算规范与法令边境

（一）条约约定优先准绳

法律实际中按照"左券自在"准绳：

• 明白约定：如条约写明"提早退租需支付2个月租金作为守约金"，法院平凡予以撑持。
• 含糊条款：若仅约定"需承当守约义务"而无具体规范，法官将依据实践损失（如空置期租金）酌情判定。

（二）守约金调剂规则

《夷易近法典》第585条规则：

• 过高可调减：约定守约金超越实践损失30%的，法院可依恳求下调。
• 举证义务：主意守约金过高的租客需供给实践损失证实，房主则需证实公道收进。

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三、房主维权全流程指引

阶段一：商议处理（0-15天）

1. 书面催告
   经过EMS发送《期限搬离通知书》，说明守约金计算方式及搬离刻日（倡议7-15天）。

2. 商议计划
   可思考分期支付守约金+期限搬离的折中计划，低落诉讼成本。

阶段二：法律依次（15天后）

1. 证据豫备

   • 租赁条约原件
   • 租金支付记录（银行流水、转账凭据）
   • 催告函回执及投递证实。

2. 诉讼计谋

   • 存案时可恳求财产顾全，解冻租客银行账户。
   • 恳求先予履行腾退衡宇（需供给保证）。

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四、典范案例剖析

案例布景：西安赵密斯租约未到期被中介请求搬离，条约约定200%守约金。中介拒付后，经媒体曝光最终全额赔付。

维权要点：

1. 保存条约原件及支付凭据
2. 实时牢固相同记录（短信、微信）
3. 经过媒体曝光倒逼对方如约

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五、危害防备倡议

1. 条约条款计划

   • 明白约定"过期搬离按双倍租金计费"
   • 增加"衡宇收回条款"：过期超15天可自行换锁，物品视为保持。

2. 租前检查

   • 经过央行征信系统核对租客信誉记录
   • 请求供给工作证实及银行流水。

3. 过程治理

   • 每一个月1日主动扣款+短信提醒
   • 装置智能门锁记录收支时间。

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结语

处理租客过期不搬题目，房主需把握"商议优先、法令兜底"准绳。倡议每年更新租赁条约模板，到场最新法律表明条款。碰着复杂瓜葛时，实时咨询业余状师（可登录"12348中国法网"获得免费法令救济），防止因依次瑕疵导致败诉危害。