租客逾期不搬？房东必知的5大法律维权策略及实操指南

近年来，衡宇租赁瓜葛中"租客过期不搬"现象频发，据统计，2024年全国衡宇租赁类诉讼案件中，涉及腾退瓜葛占比达37%。本文分离最新《夷易近法典》法律表明及实在案例，为房主供给系统性处理计划。

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一、过期未搬的法令定性与义务分别

1. 法令性子界定
   租期届满后未续签仍占用衡宇，组成"无权占有"。依据《夷易近法典》第235条，物权人有权恳求返规复物。若租客以"培修瓜葛""押金争议"为由抗辩，需举证证实存在正当占有事由。

2. 义务承当范畴

   • 按条约约定支付过期占有使用费（一般是原租金1-3倍）
   • 承当衡宇空置期间的物业费、水电费等衍生损失
   • 恶意破坏衡宇结构需承当修复用度及守约金

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二、房主维权五步法（附实操模板）

第一步：书面催告（黄金72小时）

制作《期限腾房通知书》关键因素：

• 明白剩余租期及欠费明细
• 请求3日内搬离并结清用度
• 申明过期将采纳法令办法 模板示例：

"尊崇的租客：您承租的XX衡宇租期已于2025年X月X日届满，经屡次商议未告竣续租协议。请于收到本通知后3日内搬离并结清拖欠租金XX元。过期未履行，我方将依法起诉并恳求欺压履行。"

第二步：证据牢固（防止败诉危害）

• 保存相同记录（短信/微信/通话录音）
• 拍摄衡宇现状视频（重点展现占用形态）
• 制作用度明细表（含过期成本计算）

第三步：法律救济道路挑选

道路	耗时	成本	适用处景
支付令	15天	500元	仅涉及欠租争议
夷易近事诉讼	3-6月	5000元	混淆腾房与欠租诉求
行政歌颂	立即	0元	租客存在劫持等遵法行动

第四步：欺压履行要点

• 胜诉后15日内恳求欺压履行
• 恳求财产顾全解冻租客账户
• 配正当院张贴腾房公告

第五步：抵偿追索

对过期造成的空置损失，可主意：

• 市场租金差价（参考周边同类房源）
• 中介费损失（新租客佣金）
• 精神侵害抵偿（需证据撑持）

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三、典范案例剖析

案例1：广州福星公寓群诉工作
70余名租客因新居主装修被请求10天内搬离，法院认定房主未给以公道豫备期组成守约，讯断抵偿搬家费、误工费等损失。启发：腾退期应良多于1个月。

案例2：北京李某虫草抵偿案
房主断水导致租客虫草损失，因未提早告诉寄存状况且租客未尽保存义务，法院酌定各担50%义务。提醒：断水停电需提早书面通知。

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四、防备机制建立

1. 条约条款计划

   • 约定过期腾房守约金（倡议日租金2-3倍）
   • 明白衡宇交接规范（含干净费、培修义务）
   • 配置押金退还条件（需结清统统用度）

2. 同样平常治理要点

   • 每一个月核对水电表数据
   • 租期届满前30天启动续租商议
   • 建立租客信誉档案

3. 科技赋能治理

   • 装置智能门锁记录收支时间
   • 使用电子签约平台保存条约
   • 开通租金主动扣款服从

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结语

处理过期腾房瓜葛，房主需把握"商议优先、证据为王、依次正当"三大准绳。倡议每年到场衡宇租赁法令培训，或延聘业余物业顾问，将瓜葛处理成本低落60%以上。记着：擅自换锁、断水断电等行动能够组成侵权，业余状师教导下的法令行为才是基本保证。