疫情下二手房合同逾期怎么办？法律解读与实操指南

一、疫情对二手房交易的影响与法令定性

2020年以来，新冠疫情对房地产市场造成深远影响，二手房交易中因防控政策导致的条约过期题目频发。依据最高人夷易近法院教导意见，疫情被认定为不可抗力或形式变更景象，具体可分为两类：

1. 条约履行阻碍
   如因封控无法操持过户手续、资金监管账户解冻等，此类状况可征引《夷易近法典》第590条主意免责。

2. 交易整天职明增加
   如贷款审批耽误、税费政策调剂等，可依据《夷易近法典》第533条恳求变更或排除条约。

二、疫情期二手房条约过期处理道路

（一）商议优先准绳

倡议交易双方经过弥补协议明白：

• 延长刻日（参考案例：郑州某交易延期3个月获法院撑持）
• 中介费分管比例
• 房款支付方式调剂（如分期付款）

（二）法定救济办法

1. 条约排除
   符合《夷易近法典》第563条景象时，可单方排除条约。需留意：

   • 书面通知义务
   • 已付房款退还时限（凡是不超越30日）
   • 定金处理（守约方可主意双倍返还）

2. 诉讼计谋

   • 证据清单：防控文件、相同记录、资金流水
   • 诉讼恳求：守约金调剂（法院可酌情增加30%-50%）
   • 统领挑选：原告地址地或条约履行地法院）

三、危害防御与实操倡议

（一）条约条款优化

1. 增设不可抗力条款，明白：
   • 通知时限（倡议72小时内）
   • 证实文件请求（如政府公告、社区封控告诉）
2. 约定替换履行计划，如线上签约、电子资料效力。

（二）如约过程治理

• 建立双周相同机制
• 使用公证投递方式
• 资金监管账户动态监控

四、典范案例剖析

案例1：上海虹梅路衡宇交易瓜葛
买方因疫情无法定期支付尾款，法院认定属不可抗力，免往守约义务但需抵偿卖方租房损失。

案例2：郑州过期交房索赔案
卖方拖延交房13天，法院按日万分之五规范讯断守约金，撑持买方诉求。

五、结语

疫情下的二手房交易瓜葛处理，需兼顾法令刚性与商业弹性。倡议交易双方建立危害共担熟悉，经过弥补协议明白权责，须要时追求业余法令撑持。数据表现，2023年涉疫房产瓜葛调停乐成率超65%，证实商议仍是首选处理方式。