中间要点
开辟商过期交房超越两年，业主需经过规范流程发送书面通知，明白守约抱负、法令依据及诉求。本文分离法律判例及条约条款，拆解通知发送全流程。
一、确认守约抱负：这3类证据必须保存
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条约条款比对
- 核对《商品房交易条约》中约定的交房时间、过期义务条款（如过期超180天可排除条约）。
- 开辟商未供给《完工验收存案表》《住宅品质保证书》的，间接组成守约。
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催告记录
- 经过EMS、登记信或状师函发送过催告函的，需保存邮寄凭据及签收记录。若开辟商未回应，可成为后续主意排除条约的依据。
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过期时间计算
- 从条约约定交房日起算，扣除不可抗力、政策调剂等免责期，准确计算守约天数。超越180天或2年，触发差别法令义务。
二、通知发送全流程：3种方式+避坑指南
（一）书面通知：最安妥的操纵步调
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内容必备因素
- 《排除条约通知书》或《过期交房催告函》。
- 注释：列明条约编号、约定交房日、实践过期天数、守约条款依据、具体诉求（退房或索赔）。
- 题名：业主署名+日期，附身份证及条约复印件。
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邮寄规范
- EMS邮寄：封面说明“排除条约通知函”，内件品名与封面一致，全程录像封装过程。
- 签收请求：请求邮局供给签收回执，开辟商拒收的，保存未拆封原件及邮寄记录。
（二）状师函：晋升威慑力
- 拜托状师起草信件，明白法令结果（如“过期未回答将起诉”），开辟商重视水平更高。
- 用度参考：单次发函约500-2000元，可请求开辟商承当后续维权成本。
（三）公告投递：针对失联开辟商
- 若开辟商跑路或拒收通知，可在省级以上报纸刊登公告，满30日视为投递。
避坑提醒
- 防止仅经过电话、微信通知，无书面记录难举证。
- 开辟商引诱“先收房再维权”的，在收房文件中说明“未验房”字样。
三、通知后的法令行为：3条道路可选
（一）商议息争
- 请求开辟商按日支付守约金（一般是房款万分之一至三），或抵偿同期同地段租金损失。
（二）仲裁/诉讼
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排除条约
- 条件：催告后超3个月未交房，或条约明白过期超180天可解约。
- 诉求：退房款+成本+守约金（平凡占房款5%-10%）。
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继续履行+索赔
- 请求期限交房，并按日索赔守约金（计算至实践交房日）。
（三）团体维权
- 分离超10户业主拜托状师，低落诉讼成本，可主意判定费、状师费由开辟商承当。
四、关键证据清单：维权胜诉靠这些
| 证据范例 | 具体内容 | 感化说明 |
|---|
| 书面通知 | EMS底单、催告函原件、公告报纸 | 证实已履行告诉义务 |
| 条约文件 | 商品房交易条约及弥补协议 | 界定双方权柄义务 |
| 开辟商守约 | 过期交房证实、未验收文件、整改记录 | 坐实守约抱负 |
| 损失凭据 | 租房条约、房贷成本票据 | 主意实践经济损失 |
总结
开辟商过期两年未交房，业主需经过书面通知牢固守约证据，分离催告、状师函、诉讼等组合拳维权。重点在于保存投递凭据、明白法令依据，防止因依次瑕疵导致诉求被采纳。
