房租逾期后强行驱赶租客？房东必知的法律风险与合规处理全攻略

在衡宇租赁瓜葛中，"租客过期交租后房主强行驱逐"是罕见争议点。本文分离《夷易近法典》新规与法律实际，为房主梳理正当维权道路，规避侵权危害。

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一、法令红线：房主强行驱逐的三微危害

1. 物权保护受限
   依据《夷易近法典》第七百三十三条，租赁期满前租客享有正当寓居权。若租客已补交过期租金，房主擅自换锁、搬离物品能够组成侵权，需承当恢规复状或抵偿义务。

2. 证据链断裂危害
   自行驱逐行动能够导致关键证据灭失。如未保存催缴记录、相同凭据，后续诉讼中将难以证实租客守约抱负。

3. 行政处分隐患
   暴力驱逐能够触犯《治安治理处分法》，轻则罚款扣留，重则承当刑事义务。

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二、合规处理四步法：从商议到履行

第一步：书面催告（3-7天）

• 法令依据：《夷易近法典》第五百七十八条赋予房主催告权
• 操纵要点：
  • 经过EMS邮寄《过期缴费催告函》，保存寄送凭据
  • 在租赁衡宇张贴公告（摄影取证）
  • 电话/短信通知时使用录音服从

第二步：条约排除（15天）

• 法定条件：经催告仍过期超30日，或累计欠租达月租金50%
• 操纵流程：
  1. 拟写《排除租赁条约通知书》
  2. 经过公证投递或物业见证投递
  3. 保存投递过程视频证据

第三步：法律诉讼（3-6个月）

• 诉讼恳求：
  • 请求支付过期租金及守约金
  • 判令腾退衡宇并支付衡宇占用费
• 关键证据：
  • 租赁条约原件
  • 催缴记录（短信/微信/通话记录）
  • 衡宇现状照片及视频

第四步：欺压履行（15-30天）

• 履行办法：
  • 法院欺压开锁
  • 物品公证保存
  • 拍卖变卖抵债
• 用度承当：履行费由租客承当，参加讯断书

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三、非凡景象处理指南

景象	处理计谋
租客已搬离但拖欠租金	恳求支付令（20日内快速了案）
租赁条约未约定守约金	参考LPR利率主意资金占用损失
租客主意不可抗力	请求供给医院证实/政府文件等证据

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四、典范案例剖析

案例布景：长沙赵某将衡宇出租后，租客过期2个月未缴租且拒尽搬离。赵某向法院起诉后，法院讯断租客期限搬离并支付占用费。租客拒不履行时，法院采纳欺压腾房办法，全程录像并公证。

启发：

1. 诉讼前需实现条约排除依次
2. 欺压履行需提早拟订物品盘点计划
3. 履行过程中留意保护租客隐衷权

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结语

在衡宇租赁关连中，房主应建立"防备-商议-诉讼-履行"的全流程风控系统。倡议在租赁条约中明白约定：

• 租金支付宽期限（凡是7日）
• 守约金计算规范（不超越年利率15%）
• 物品保存条款

经过正当道路保护权柄，既能防止自身陷进法令瓜葛，也能增进租赁市场良性开展。如遇复杂状况，倡议实时咨询业余状师。